Han pasado casi cuatro años desde el comienzo de la crisis económica y aun seguimos pendientes de su alcance, duración y, por supuesto, medidas tendentes a paliar sus efectos más negativos.
Uno de los sectores que más está sufriendo es el inmobiliario. Quizás sea debido a que, también, es uno de los sectores que más ha contribuido al engrandecimiento de la crisis. Lo cierto es que ya pasados estos cuatro años, aun seguimos peleando por su supervivencia y no tenemos nada claro cuál va a ser su futuro, aun cuando todos los expertos no dudan en afirmar que estamos ante un sector con una demanda estructural fuerte y que las necesidades de vivienda nueva serán en torno a 250/300.000.
El año 2010 ha sido, sin duda, el peor año desde que se inició la crisis y ello debido a tres causas fundamentales, la negativa evolución del empleo, las dificultades de los mercados de liquidez y la reforma del sistema financiero.
Todo ello ha provocado dos efectos importantes, de una parte la disminución de los niveles de contratación, hasta un punto donde la nueva inversión no ha sido suficiente para compensar las cancelaciones de saldo y la consecuencia ha sido la pérdida, por primera vez en la historia del Mercado Hipotecario, de balance neto del sector.
Sobre el estado de la morosidad
Respecto de la morosidad hemos tenido dos momentos en su evolución. El primero debido fundamentalmente a la subida de los tipos de interés, con posterioridad ha sido la evolución del empleo el principal responsable de la marcha de los impagados. La situación global no está contenida sobre todo teniendo en cuenta la fuerte presión que ejercen las actividades inmobiliarias.
No obstante esta situación, la evolución de la morosidad en hogares ha sido muy buena si lo ponemos en relación a la dureza de la crisis económica, habiendo cerrado el ejercicio en una tasa del 2,40 %.
Para el futuro del mercado, las expectativas son inciertas, pero la evolución va a depender de la intensidad de la crisis económica y el restablecimiento de la liquidez internacional, si bien en relación concreta con el mercado inmobiliario van a ser cuatro los factores de cuya evolución va a depender los próximos tiempos: la demanda de vivienda, la evolución de los tipos de interés, el precio de las viviendas y el desarrollo del marco normativo.
La estructura de la demanda sigue siendo importante y en un país como el nuestro con un gran déficit estructural de vivienda en alquiler, hay que tenerlo en cuenta para el resurgimiento del sector. Distintos estudios apuntan a una demanda sostenida de vivienda en el entorno de 500.000/600.000 para los años 13/14/15, de las cuales una cantidad creciente debe ser vivienda nueva, ya que el stock no va a satisfacer la demanda local.
Los tipos de interés es una variable importante para la evolución futura del mercado, con un papel relativamente contradictorio respecto a su comportamiento. Sin duda estamos en niveles históricamente bajos (si bien con repuntes que ya han aparecido y no se detendrán) habría que pensar en un aspecto claramente positivo por lo que pueda significar no solamente para los efectos de apalancamiento de la renta disponible, sino también sobre la morosidad. Pero al mismo tiempo, tendremos que alertar que la evolución futura implica crecimiento en tipos y esto puede tener efectos negativos para la evolución de la renta familiar.
Es el momento de plantearnos que nuestro mercado hipotecario tiene un exceso de contratación de tipos variables y, por tanto, vulnerable a la volatilidad de los mercados financieros. Es recomendable hablar de tipos fijos o, en todo caso, mixtos que estabilicen la cuota durante algunos años, al inicio de la operación. Solamente que estás opciones son más “caras”. La tranquilidad hay que pagarla.
La posibilidad de coberturas de tipos es una buena opción
Respecto de los precios de las viviendas el mercado presentará contradicciones y frente a la percepción global de que aún deben bajar los precios, nos encontraremos en mercados locales para los cuales esta sentencia no solo no es cierta sino que hay productos y sitios donde los precios se están recuperando.
En todo caso, va a ser muy determinante la actitud que adopten las Entidades Financieras ante la necesidad de evacuar de sus balances la gran cantidad de inmuebles llegados desde la actividad recuperatoria.
Una parte importante del esfuerzo en precios ya está hecho y, probablemente, la parte de adjudicados que más merece la pena desde el punto de vista del mercado ya está realizado, por lo que es esperable bajadas adicionales de precios para inmuebles de peor realización y por ello generar situaciones de nivel general de precios que no se corresponda con las necesidades medias del mercado.
La regulación de la actividad financiera
En el plano normativo, hay muchas iniciativas tendentes a regular la actividad financiera con el sano intento de anticipar un modelo que esté mejor preparado ante la eventualidad de una situación de crisis similar a la que estamos viviendo.
Bienvenidas sean las reformas con esta finalidad pero, debemos estar alerta para que un exceso regulador no imponga comportamientos que puedan debilitar que la acción crediticia esté disponible en términos de cantidad y calidad suficiente para atender las necesidades de ciudadanos y empresas.
En este escenario nos ha faltado una mención expresa a las actividades inmobiliarias en manos de los promotores. Ha sido de una manera consciente, ya que el desenvolvimiento de esas actividades va a estar sometido a un tipo de actuaciones que, probablemente, no está en los guiones habituales de las crisis inmobiliarias ya vividas.
Las actuaciones, comportamientos y actitudes habrán de ser algo distintas del modelo tradicional si no queremos que este problema se enquiste más de lo necesario. Pero, esta es otra historia que deberemos reescribir.
(*) Santos González es presidente de la Asociación Hipotecaria Española