En todos los artículos sobre el sector inmobiliario siempre hablamos de una serie de variables esenciales para el desarrollo del mismo: precios, tipos de interés, normativa, etc., pero hay uno que sobresale sobre el resto: el empleo. Por muy bajos que sean los tipos de interés, como es el caso actual, por mucha corrección en los precios, como así ha ocurrido, por muy flexible que sea la normativa aplicable, que no lo es, si el empleo sigue en caída libre como está ocurriendo durante ya !4 años! y sin síntomas de recuperación poco podemos hacer para impulsar el mercado residencial.
Entonces, ¿qué podemos hacer mientras se recupera el empleo = demanda? Muchos han optado por salir al exterior, como en otros sectores de actividad buscando países emergentes como Brasil, Méjico, etc. Otros han ido a centro Europa y finalmente otros están en países africanos ofreciendo vivienda social. Estas estrategias están más encaminadas a pasar unos años hasta que la actividad se recupere nuestro país que a un enfoque a largo plazo o ¿Acaso conocemos alguna empresa inmobiliaria que haya triunfado en un país extranjero? En nuestro país tenemos multitud de casos de empresas foráneas (Suecia, Francia, etc), que han tenido con el tiempo que replegar velas al cabo de los años.
Por desgracia muchas empresas españolas han ido a centro Europa con grandes inversiones y sin ningún conocimiento de los países y ahora se encuentran con suelos absolutamente abandonados y sin ningún tipo de gestión que pueda llevarlos adelante. Por tanto ¿ Que se puede hacer mientras se recupera el mercado? Creo que debemos partir de una premisa importante: debemos dirigir las ventas de viviendas a personas con capacidad de compra. Esto que parece una obviedad no ha ocurrido en los últimos años y ahora todavía se siguen comercializando viviendas, por entidades financieras, con unas facilidades de pago e hipoteca que mucho me temo que con el tiempo vuelvan a las entidades.
Una vivienda no está vendida cuando se escritura, sino cuando se paga. Existe sin embargo cierta demanda dirigida al público objetivo antes mencionado que si se pone en precio puede ser vendida. El problema es que la demanda es reducida y en sitios muy concretos y ello supone que las empresas inmobiliarias deben reducir su tamaño durante un cierto período, por desgracia no corto, para luego volver a crecer cuando se recupere el empleo que sin duda ocurrirá. La gran ventaja de este sector es que la demanda no satisfecha es acumulativa y cuando las condiciones económicas del país mejoren puede volver con fuerza. Pero para ello hay que pasar los próximos años con poca actividad residencial y posicionado en otros subsectores menos cíclicos que nos permitan mantener la actividad. En este sentido y después de unos años muy delicados se aprecia una mejoría notable en el sector turístico y con ello un incremento en inversión hotelera con buenas oportunidades de negocio.
En el sector de oficinas después de 12 meses verdaderamente difíciles con una disminución del nº de visitas, se aprecia en este 2º trimestre una clara mejoría en el entorno entre los 1500-5000 m² de de demanda en alquiler. No ocurre lo mismo en el área comercial dónde el estancamiento en el consumo no hace prever una mejora a corto plazo. Pero antes de finalizar deberíamos reflexionar sobre las posibilidades de financiación de nuevas promociones. Por desgracia todo el sistema financiero se encuentra en pleno proceso de reforma y las Cajas, pieza principal en la financiación hipotecaria, tienen cerrada la financiación no solo por la viabilidad ó no del proyecto sino también que el estado de redistribución de competencias dentro de las propias entidades. Con ello nos encontramos con promociones al 80 % vendidas, sobre plano, y sin financiación que los respalde. En definitiva el panorama no es sencillo en los próximos años pero existen sectores, dónde todavía se puede uno mover mientras la crisis escampa.
(*) Luis Prados es director general de Oncisa, promotora inmobiliaria integrada en la Corporación Empresarial ONCE.
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